ODWRÓCONA HIPOTEKA W KONTEKŚCIE SUKCESJI MIĘDZYPOKOLENIOWEJ

Łukasz Martyniec

ODWRÓCONA HIPOTEKA to dla wielu osób i rodzin może być ekwiwalentem III filaru emerytalnego, albo też sposobem na uwolnienie gotówki "zamrożonej" w posiadanej nieruchomości. Polega na tym, że bank wypłaca jednorazowo albo co miesiąc określoną kwotę, przez umówiony czas (np. 1000 zł przez 10 lat) pod zastaw hipoteki mieszkania, w którym nadal mieszkamy. Na koniec umowy, nie wcześniej jednak, niż rok po śmierci kredytobiorcy, bank przejmuje nieruchomość na własność.

 

Przyjrzyjmy się nowej regulacji (wcześniej umowy tego typu zawierane były w ramach swobody umów) oraz jej uwarunkowaniom z punktu widzenia planowania spadkowego oraz sukcesji międzypokoleniowej.

 

planowaniespadkowe.pl 30.06.2015 r.

TYLKO BANKI

Podmiotami, które będą mogły podpisywać umowy są wyłącznie banki i inne podmioty działające pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. Będzie zatem z definicji bezpieczniej dla klienta, którym może być właściciel (lub właściciele, np. małżonkowie) nieruchomości (mieszkalnej lub gruntowej), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego albo prawa użytkowania wieczystego. Kredyt będzie udzielany bez konieczności zbadania zdolności kredytowej, nie ma dolnej granicy wieku kredytobiorcy. Ustawa przewiduje wysoką transparentność warunków udzielania kredytu, w szczególności jego kosztów. Kwota kredytu będzie wypłacana jednorazowo albo w ratach przez określony czas (np. 10 lat). Własność nieruchomości będzie przechodziła na bank dopiero po zakończeniu wypłaty kredytu, nie wcześniej jednak, niż w ciągu roku od śmierci kredytobiorcy. Dla wielu osób może to być sposób na pozyskanie dodatkowych środków przeznaczonych na utrzymanie w okresie emerytalnym, jeśli okaże się, że świadczenie z publicznego systemu emerytalnego nie są wystarczające, a dana osoba nie ma innych źródeł pasywnego przychodu (szeroko pojęty III filar, przychody z wynajmowanych nieruchomości czy gotówka). Przez cały czas użytkowania nieruchomości przez kredytobiorcę, do czasu przejścia własności na rzecz banku, będzie on zobowiązany utrzymać ją w stanie niepogorszonym oraz ponosić wszystkie opłaty związane z jej utrzymaniem (w tym ubezpieczenia majątkowego).

 

Ciekawi nas, jak w praktyce będą przedstawiały się oferty banków w tym zakresie (obecnie nie jest za ciekawie - proponowane wartości wypłat okresowych są bardzo niskie w stosunku do wartości nieruchomości).

ODWRÓCONA HIPOTEKA TO NIE RENTA DOŻYWOTNIA

Hipoteka odwrócona nie powinna nam się mylić z umową o rentę dożywotnią. Jak wskazano wyżej, umowa odwróconej hipoteki może być zawarta jedynie na czas określony, a nie do końca życia kredytobiorcy. Oznacza to, że możemy np. w wieku 70 lat otrzymać kredyt na okres kolejnych 15 lat, a po dożyciu 85 roku skończy nam się wypłata świadczenia. Nadal będziemy jednak mogli (musieli) mieszkać w obciążonym hipoteką mieszkaniu, ponosić koszty jego utrzymania oraz ubezpieczenia.

 

Umowa odwróconej hipoteki tym także różni się od umowy renty dożywotniej, że własność nieruchomości nie przechodzi od razu na rzecz banku. Renty dożywotnie oferowane są teraz w ramach tzw. swobody umów przez kilka instytucji (także niebankowych); a ponieważ umowa ta nie doczekała się jeszcze ustawowej regulacji, należy szczególnie mocno zwracać uwagę, co i na jakich warunkach podpisujemy.

 

Śmierć kredytobiorcy w trakcie trwania pobierania świadczenia przy umowie odwróconej hipoteki skutkować będzie zakończeniem umowy, ale nie przepadkiem nieruchomości bez rozliczenia jej wartości. Tak samo będzie wyglądać sytuacja, jeśli kredytobiorca przeżyje okres pobierania świadczenia z banku. W ciągu roku od śmierci właściciela nieruchomości (czasem postępowania spadkowe ciągnie się dłużej!) spadkobiercy będą mieli możliwość dokonać wykupu nieruchomości poprzez spłatę kredytu (ciekawi jesteśmy konkretnych wyliczeń takiego wykupu). Po drugie - jeśli spadkobiercy nie skorzystają z tego prawa - nieruchomość zostanie sprzedana przez bank oraz różnica między kosztami banku a uzyskaną ceną sprzedaży zostanie wypłacona spadkobiercom. Tu także obawiamy się, że dodatkowych kosztów będzie sporo, choć na razie twierdzi się, że banki mają zarabiać na odsetkach od kredytu, a nie na przejmowaniu nieruchomości za połowę ceny... Trzeba będzie jednakże pokryć koszty wyceny, obsługi transakcji oraz podatków.

JAK TO SIĘ MA DO SUKCESJI MIĘDZYPOKOLENIOWEJ?

Tu dochodzimy wreszcie do sedna zagadnienia.

 

Wychodząc z założenia, że po to przez całe życie ciężko pracujemy, zaciągamy kredyty i spłacamy je odejmując sobie od ust, aby na starość móc mieszkać na swoim i pozostawić wypracowany majątek dzieciom. Wiele osób nie wyobraża sobie innego scenariusza. Aby tak się stało, w tym okresie życia, kiedy zakończyliśmy już aktywność zawodową, powinniśmy mieć nie tylko spłacone kredyty hipoteczne, ale także odłożone parę złotych na prywatną emeryturę. Jest to istotna sprawa, szczególnie biorąc pod uwagę fakt, że coraz bardziej wydłuża nam się... starość. Coraz więcej od niej oczekujemy, czujemy się lepiej i nie chcemy rezygnować z wielu przyjemności. Jeśli zaś faktycznie dożyjemy 100 lat, w okresie po 65-70 roku życia, powinniśmy mieć zebrane naprawdę spore środki. Na utrzymanie siebie, majątku, poziomu życia, oraz na... leczenie. Nowoczesne, przedłużające życie i poprawiające jego komfort technologie medyczne - nie będą przecież tanie. A 35 lat to duuużo czasu.

 

Tymczasem marzenia marzeniami, ale liczą się realia. Bardzo wiele osób, nawet tych nieźle sytuowanych, niekoniecznie zarabiających minimalną pensję, ledwo może pozwolić sobie na obsługę zaciągniętych już zobowiązań i bieżące funkcjonowanie, lecz już nie na konsekwentne oszczędzanie kwot, które będą mogły zbudować dla nich realny kapitał. I nie może to być 150 zł miesięcznie przez 15 lat przed emeryturą, bo to na pewno nie wystarczy! Dotyczy to także przedsiębiorców, którzy płacąc minimalne składki na ZUS, przyzwyczajeni są do odpowiedniego poziomu życia, a nie budują jednocześnie źródeł pasywnego przychodu i kapitału na starość. Bardzo często obserwuję, że ważniejszy jest dom za 2-3 mln i samochód za 200-400 tys. (które potem trzeba będzie utrzymać albo sprzedać!), niż porządny fundusz emerytalny i nieruchomości inwestycyjne.

 

W efekcie może okazać się, że pod koniec życia będziemy ZMUSZENI wyzbyć się z takim trudem zbudowanego majątku w zamian za okresowe lub dożywotnie świadczenie wypłacane co miesiąc przez bank. Na pewno dla sporej części społeczeństwa będzie to po prostu konieczność, jednak dla wielu - efekt nieprzemyślanych nawyków dotyczących wydawania pieniędzy na bieżącą konsumpcję, bez przyzwoitego planowania długoterminowego oraz zapobiegliwości. O kontroli kosztów nie wspominając...

 

Jak to się ma do zasad międzypokoleniowego zarządzania majątkiem? Przyjrzyjmy się różnym jego wątkom:

 

1. Korzystanie z odwróconej hipoteki lub renty dożywotniej oznaczać będzie (jeśli dotyczy jedynego w danej rodzinie mieszkania lub domu), że kolejne pokolenia przez całe życie pracować będą na bankowe odsetki. Najpierw rodzice będą płacić odsetki od kredytu hipotecznego (proszę to dobrze policzyć, to są kwoty idące w setki tysięcy złotych, przy przychodach ograniczonych comiesięczną pensją!), potem bank pobierze odsetki za finansowanie comiesięcznych spłat przez cały okres, kiedy nie będzie jeszcze właścicielem nieruchomości. Im dłuższy okres spłaty - tym więcej. Następnie nieruchomość przepadnie na rzecz banku (przyjmijmy, że okres finansowania zbiegnie się z czasem życia kredytobiorcy), a dzieci będą musiały... powtórzyć cały cykl od nowa! Jeśli nie otrzymają od rodziców ani nieruchomości, w której będą mogły nadal mieszkać, ani gotówki otrzymanej w zamian za jej sprzedaż - nie będą miały wyjścia.

 

Jak to się konkretnie przekłada na rodzinne finanse? Powiedzmy, że mamy osobę, która przez całe życie zarabia średnią krajową (dla uproszczenia założyłem brak inflacji): tj. ok. 3000 zł "na rękę". Między 25 a 67 rokiem życia jej zarobki wyniosą łącznie ok. 1.500.000 zł. Jeśli po drodze trzeba gdzieś mieszkać, powiedzmy, że kupimy nieruchomość za 330.000 zł. Sfinansujemy ją kredytem hipotecznym na 300.000 zł, na 6,5%, w okresie 30 lat. Odsetki od takiego kredytu (raty równe) wyniosą niecałe 360.000 zł. Następnie w wieku lat 67 skorzystamy z oferty odwróconej hipoteki na okres 15 lat. Według symulacji, które miałem okazję oglądać, nie przypuszczam, że otrzymamy od banku więcej, niż ok. 900 zł "na rękę" miesięcznie. Mniej więcej połowa wartości nieruchomości (w tym koszty transakcyjne sprzedaży, wycena biegłego, prowizje i oczywiście odsetki) stanowić będą koszty umowy... W efekcie (jeśli oczywiście będziemy mieli "szczęście" i odejdziemy z tego świata dokładnie w dniu zakończenia umowy z bankiem, tj. w wieku 82 lat) przez całe życie zapłacimy sektorowi bankowemu ok. 360.000 zł odsetek + 300.000 zł kapitału z kredytu + mieszkanie warte 300.000 zł, z 1.500.000 zł pensji i 220.000 zł emerytury, którą otrzymamy (przyjąłem dla symulacji 1200 zł x 12 miesięcy x 15 lat). Nie licząc 162.000 zł, które wypłacił nam bank w ramach odwróconej hipoteki. W ciągu całego życia otrzymaliśmy od banku łącznie z obu kredytów 462.000 zł. Komu opłacało się to bardziej?

 

To oczywiście tylko luźne dywagacje i za każdym razem trzeba to będzie dokładnie policzyć. Pamiętajmy, że jeśli mówilibyśmy o małżeństwie - te 900 zł będzie do podziału na 2 osoby, wszak mieliśmy tylko jedno mieszkanie pod odwróconą hipotekę... A kredyt hipoteczny finansowany był z dwóch pensji, więc proporcje rozkładają się nieco inaczej...

 

Z drugiej strony, jeśli hipoteka odwrócona zdejmie z dzieci obowiązek finansowej pomocy dla rodziców w późnym okresie ich życia, kiedy równolegle obsługiwać będą własne kredyty hipoteczne - może to być dobre rozwiązanie. Ważne jest jednak, by była to decyzja podjęta ŚWIADOMIE przez członków OBU POKOLEŃ. I to z kalkulatorem w ręku! Dotychczasowe propozycje dotyczące podobnych umów, które analizowaliśmy, skłaniały jednak do wniosku, że lepiej pomagać rodzicom płacąc im rodzaj prywatnej renty (np. 500 czy 1000 zł miesięcznie), ale zachować mieszkanie w rodzinie, niż korzystać z oferty banku. Oczywiście jeśli dzieci są, chcą pomóc i mają z czego... Wykorzystanie umowy odwróconej hipoteki powinno być ostatecznością.

 

2. Będą też miały miejsce sytuacje, w których nie obejdziemy się bez odwróconej hipoteki, ponieważ zabraknie wykupionej wcześniej polisy na życie. Jest to jedyny produkt finansowy, który może zapewnić wypłatę sporego świadczenia w sytuacji nie tylko śmierci, ale też choroby, wypadku, czy niezdolności do pracy... W zamian za 100-500 zł miesięcznie można posiadać na taką okoliczność ochronę w wysokości kilkuset tysięcy złotych, oczywiście pod warunkiem, że o wykupie ochrony (szczególnie z tytułu poważnych zachorowań) pomyślimy wówczas, kiedy jesteśmy stosunkowo młodzi i zdrowi. Jeśli będziemy zwlekali z decyzją, polisa może okazać się za droga albo w ogóle niemożliwa do uzyskania. Jeśli w rodzinie, w której oboje małżonkowie pracują, brak jest takiej ochrony, choroba albo wypadek jednego z nich może być przyczyną pojawienia się potrzeb finansowych o wieloletniej perspektywie. Przy wielu schorzeniach koszty opieki to nawet kilka tysięcy złotych miesięcznie. Wówczas hipoteka odwrócona może okazać się jedynym wyjściem, kiedy będziemy potrzebować pieniędzy, lecz nie będziemy mogli wyprowadzić się z zajmowanego lokum. Gdzieś mieszkać przecież trzeba. Pamiętajmy, że przy umowach na 20 i więcej lat (a przecież drugi, zdrowy małżonek może potrzebować samodzielnego miejsca zamieszkania przynajmniej na tak długo), rata otrzymywana z banku nawet w zamian za sporo wartą nieruchomość - nie będzie duża. Gdyby z ołówkiem w ręku porównać koszty ochrony ubezpieczeniowej (zawartej odpowiednio wcześnie) z korzyściami wynikającymi z hipoteki odwróconej zakończonej utratą nieruchomości - polisa wygrywa zdecydowanie!

 

3. Piszmy testamenty! Jeśli już zdecydujemy się (najlepiej po naradzie rodzinnej), że będziemy w przyszłości korzystać z odwróconej hipoteki, a przynajmniej nie będziemy sobie chcieli zamknąć drogi do decyzji w tym zakresie, konieczne jest takie pokierowanie dziedziczeniem, aby nieruchomość stanowiąca potem podstawę do zawarcia umowy z bankiem nie była objęta współwłasnością w częściach ułamkowych. Wiemy przecież, jak działają reguły dziedziczenia ustawowego. Wiemy, że w sytuacji śmierci jednego z małżonków dziedziczy drugi małżonek oraz - w zależności od sytuacji - dzieci, rodzice lub rodzeństwo zmarłego. Jeśli przewidujemy, że w przyszłości hipoteka odwrócona może nam się przydać, powinniśmy w ramach danego pokolenia móc dysponować nieruchomością bez pytania nikogo o zgodę. Nie powinniśmy zatem godzić się na ryzyko, że jeśli zabraknie jednego z małżonków, ten drugi będzie musiał pogodzić się ze współwłasnością wynikającą z reguł dziedziczenia ustawowego w danej rodzinie i... przestanie móc samodzielnie podejmować decyzje dotyczące nieruchomości. Trudno bowiem przypuszczać, że bank zdecyduje się na podpisanie umowy z właścicielem np. 2/3 nieruchomości. Owszem, możemy liczyć, że dzieci "spiszą" się na żyjącego rodzica - ale w takiej sytuacji należy im się przecież spłata. Czy mamy pewność, że zięć albo synowa zgodzą się z niej zrezygnować - na to pytanie powinno się otwarcie udzielić odpowiedzi w każdej rodzinie, gdzie rozważana jest hipoteka odwrócona. Jeśli zaś powstaną testamenty, pamiętajmy o zachowkach! Są mniej dolegliwe, niż współwłasność, lecz w rodzinach, gdzie nie ma zbyt dużych dochodów (stąd rozważania o hipotece odwróconej) - na zachowek także nie będzie nas stać. A już na pewno bez odpowiedniego planu finansowego.

 

Powyższe trzy okoliczności to tylko początek rozważań na temat sukcesyjnych aspektów odwróconej hipoteki. Dwie rzeczy są najważniejsze: prewencja połączona z wieloletnim planowaniem, opartym na rzetelnej wiedzy prawno-finansowej oraz... dobra komunikacja i szczera rozmowa w rodzinie. Pamiętajmy, że każda decyzja rodziców przełoży się na sytuację majątkową dzieci. I że z każdej, nawet najtrudniejszej sytuacji, można znaleźć przynajmniej dwa wyjścia. A hipoteka odwrócona najczęściej jest tym ostatecznym.

 

Łukasz Martyniec

 

CYTAT:

Mama zawsze mówiła, że umieranie jest częścią życia.

 

Forrest Gump

Właścicielem

portalu jest:

Jesteś...

Gościem na              

naszym portalu!

Zapraszamy na nasz fanpage na facebooku.

 

Kliknij:

Znajdziesz tam jeszcze więcej materiałów i bieżących informacji. 

Uwaga! Nasz portal korzysta z COOKIES! Jeśli wyrażasz zgodę na automatyczne działanie plików Cookies, będą one zapisywane w pamięci Twojej przeglądarki. Opis polityki korzystania z nich oraz sposoby ich dezaktywowania, jeśli nie wyrażasz zgody na ich wykorzystywanie, znajdziesz tutaj.